[중개사법] 민사특별법

 

 

1. 부동산실권리자명의등기 등에 관한 법률

1. 적용범위

• 누구든지 부동산에 대한 물권등기를 할 때에는 실명으로 등기를 해야 하며, 타인의 명의를 차용하면 안된다.

2. 3무효 원칙

• 명의신탁 약정은 무효이다.
• 약정에 기한 등기는 무효이다.
• 물권변동도 무효이다.
• cf) 계약명의신탁에서 매도인의 선의시에는 등기는 유효, 물권변동도 유효 (배우자, 종중, 종교단체가 아닌 한, 명의신탁약정은 무효)

3. 유형

• 2자간 등기명의신탁 (양자간, 이전형)
  • 신탁자와 수탁자간 약정은 무효, 등기 무효, 물권변동 무효 → 소유권은 여전히 명의신탁자에게 귀속된다.
  • 신탁자는 소유권에 기한 방해제거청구권을 근거로 수탁자의 무효등기의 말소를 청구할 수 있다. 또한 진정명의회복을 원인으로 이전등기를 청구할 수도 있다. 
  • 수탁자가 수탁재산을 임의로 처분한 경우, 횡령죄로 처벌되지 않는다. 이 경우, 제3자는 선의/악의를 불문하고 권리를 취득한다.
• 3자간 등기명의신탁 (중간생략형)
  • 신탁자와 수탁자간 약정은 무효, 등기 무효, 물권변동 무효 → 소유권은 여전히 매도인에게 귀속된다.
  • 신탁자는 수탁자 명의의 등기를 매도인을 대위하여 말소청구를 한 후, 매도인으로부터 소유권이전청구를 할 수 있다.
  • 수탁자가 수탁재산을 임의로 처분한 경우, 횡령죄로 처벌되지 않는다.
  • (판례) 수탁자가 임의처분을 한 경우, 민법 제750조의 불법행위는 성립될 수 있다. 제3자는 불법행위에 적극가담하지 않는 이상, 선의/악의 불문하고 권리를 취득한다. 
• 계약 명의신탁 (위임형)
  • 신탁자가 수탁자에게 자금을 지원하여, 수탁자가 거래계약을 체결하는 형태이다.
  • 신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효이다.
  • 매도인이 선의의 경우 수탁자의 등기는 유효, 물권변동 유효 → 소유권은 명의수탁자에게 이전된다.
  • 수탁자가 수탁재산을 임의로 처분한 경우, 횡령죄로 처벌되지 않는다. 이 경우, 제3자는 선의/악의를 불문하고 권리를 취득한다.

4. 특례

• 원칙: 명의신탁 약정은 금지 
• 예외
  • 배우자, 종중, 종교단체는 명의신탁약정이 유효 (탈세, 탈법, 강제집행면탈 등을 목적으로 하지 않는 이상 유효)
  • 이 경우에는 명의신탁약정이 유효하고, 이전등기도 유효
  • 수탁자는 대외적 소유권을 취득한다. (대내적 소유권은 신탁자에게 인정)
  • 제3자에 대한 물권적 방해제거청구권은 수탁자에게 있다. (신탁자는 대위행사만 가능하고 직접 제3자에게 행사할 수는 없다.)
  • 신탁자는 유효한 명의신탁약정을 해지하고, 소유권이전등기를 청구할 수 있다.

5. 적용 제외

• 양도담보, 가등기담보, 구분소유자의 공유등기, 신탁등기는 명의신탁약정이 아니다.

6. 벌칙 

• 명의신탁자에 대한 과징금: 부동산 평가액 30% 범위 내에서 부과
• 이행강제금
  • 1차: 과징금 부과일로부터 1년 경과시, 부동산평가액의 10%를 부과
  • 2차: 다시 1년 경과시, 부동산평가액의 20%를 부과
• 벌칙
  • 명의신탁자: 5년 이하 징역 또는 2억 이하의 벌금
  • 명의수탁자: 3년 이하 징역 또는 1억 이하의 벌금

 

2. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법

1. 취지

• 민법상 임차권은 채권에 불과하므로, 임대인으로부터 소유권(물권)을 취득한 새로운 소유자에게 자신의 임차권을 주장하지 못하여, 주거생활과 경제생활의 불안정이 문제가 된다.
• 민법의 특별법으로서, 임차권(채권)의 물권화를 인정하여, 새로운 소유자에게도 자신의 임차권을 주장할 수 있으며(=대항력), 최단존속기간을 보장하고, 또한 법원경매시 임차보증금을 다른 권리자보다 우선하여 배당을 해준다(=우선변제권, 최우선변제권)

2. 적용범위

• 주택임대차보호법: 사실상의 주된 용도가 주거용이면 된다. 
  • 건축물대장(공부)이 기준이 아니다.
  • 일부용도를 주거 이외의 다른 용도로 사용해도 무방하다.
  • 법인 중에서는 3개만 보호된다. (주택토지공사, 지방공사, 중소기업)
  • 외국인도 보호된다.
  • 일시사용 목적은 적용되지 않는다.
  • 미등기전세는 적용된다.
• 상가건물임대차보호법: 사업자등록이 가능한 영업용 건물이어야 하고, 환산보증금이 일정금액 이하여야 한다.
  • 환산보증금 = 보증금 + (월세 * 100) 
  • 서울특별시 기준으로 환산보증금이 9억원 이하인 경우에만 적용된다.
  • 예외적으로 환산보증금이 일정금액을 초과하더라도 보호되는 규정: 대항력, 권리금 보호, 계약갱신요구권(10년), 3기 연체시 일방해지(갱신거절), 표준임대차계약서 권장제도 등 
  • 외국인과 법인도 모두 보호된다. 
  • 일시사용 목적은 적용되지 않는다.
  • 미등기전세는 적용된다.

3. 존속기간의 보장

• 주택임대차 존속의 보장
  • 최단기간 보장: 2년 미만으로 약정해도, 최소 2년 보장
  • 계약갱신요구권 인정: 임차인은 기간만료 전 6개월부터 2개월 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유(고의나 중과실로 파손, 2기 차임연체, 임대인 실제 거주 목적 등) 없이 거절할 수 없다.
  • 묵시적 갱신 인정: 임대인이 임대차 종료 전 6월부터 2개월 전까지 갱신거절 통지가 없고, 임차인이 종료 전 2개월 전까지 종료통지가 없으면, 묵시적으로 갱신된다. 묵시적 갱신기간은 2년으로 본다. 2기 차임액이 연체가 되면 묵시적 갱신은 인정되지 않는다.
• 상가임대차 존속의 보장
  • 최단기간 보장: 1년 미만으로 약정해도, 최소 1년 보장
  • 계약갱신요구권 인정: 임차인은 기간만료 전 6개월부터 1개월 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유(고의나 중과실로 파손, 3기 차임연체, 무단 전대차 등) 없이 거절할 수 없다. 갱신기간은 최초 계약을 포함하여 10년 범위 내에서 인정된다.
  • 묵시적 갱신 인정: 임대인이 임대차 종료 전 6개월부터 1개월 전까지 갱신거절 통지가 없으면, 묵시적으로 갱신된다. 묵시적 갱신기간은 1년으로 본다.

4. 대항력

• 임차권 등기가 되면 그 날 바로 대항력이 발생한다. 임차권 등기가 없더라도 일정한 대항요건을 갖추면, 그 다음날부터 대항력을 인정한다. 
• 주택의 대항요건: 주택의 인도 + 주민등록(=전입신고)
• 상가건물의 대항요건: 상가건물의 인도 + 사업자등록의 신청
• 대항력의 발생시기: 대항요건을 갖춘 그 다음날 오전 0시부터 대항력이 발생한다.

5. 임차권등기 명령신청 제도 

• 임차인 단독으로 지방법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
• 임차권등기비용과 등기명령신청비용은 임대인이 부담한다. (임차인은 임대인에게 청구 가능하다.)
• 등기명령집행에 따른 임차권등기 이후 효력: 기존의 대항력/우선변제권은 이사를 가더라도 그대로 유지가 되며, 기존에 대항력과 우선변제권이 없었다면 등기가 되면 새롭게 취득이 된다.
• 등기명령집행에 따른 임차권 등기 이후 새로운 세입자는 최우선변제권이 인정되지 않는다. 확정일자에 기한 우선변제권은 인정된다.

6. 경매신청

• 임차권에 기한 임의경매 신청권은 없으나, 집행권원(판결문 등)에 기한 강제경매신청은 가능하다.
• 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는, 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 경매집행개시의 요건으로 하지 않는다. 
• 다만, 경매에서 양수인(낙찰자, 매수인)에게 인도하지 않으면 보증금을 법원에서 배당받을 수 없다. 

7. 우선변제권

• 법원경매에서 후순위 물권 기타 채권보다 우선 배당받을 수 있다.
• 우선변제권의 요건: 대항요건 + 임대차계약서에 확정일자 
  • 주택: 주민센터(행정복지센터, 동사무소), 공증인 사무소, 법원등기소에서 확정일자를 받을 수 있다.
  • 상가: 관할 세무서장에게 확정일자를 받을 수 있다.
• 우선변제권의 발생시기: 대항력과 확정일자의 효력이 모두 발생되는 시기에 발생된다. 
  • 주택인도 1/1, 주민등록 1/1, 확정일자 1/2 이면, 우선변제권 발생시기는 1/3 이다.

8. 최우선변제권

• 법원경매에서 선순위 물권을 포함한 다른 권리보다 최우선적으로 소액보증금 중의 일정액을 배당받을 수 있다.
• 최우선변제권의 요건: 대항요건 + 소액보증금 
  • 서울 주택은 1억 6,500만원 이하일 때, 5,500만원까지 최우선변제
  • 서울 상가건물은 6,500만원 이하일 때 2,200만원까지 최우선변제 
  • 임대차계약서 확정일자는 최우선변제권의 성립요건이 아니다.
• 최우선변제권의 한계
  • 주택/상가 배당금액의 1/2 범위 내에서만 인정된다. 
  • 경매개시결정등기 이후의 소액임차인은 최우선변제권이 인정되지 않는다.

9. 보증금 증액의 제한

• 보증금 또는 월차임은 증액시, 연 5%를 초과하여 증액할 수 없다.
• 보증금 증액제한은 임대차계약 종료 후 재계약시에는 적용되지 않는다.
• 보증금 또는 월차임에 대한 감액의 경우에는 제한이 없다.