[세법][지방세] 취득세 3. 과세표준, 세율

 

 

1. 과세표준 

1. 과세표준의 기준

• 취득 당시의 신고가액
• 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함)으로 한다.

 

2. 유상승계취득의 과세표준 

1) 취득가격의 범위 

• 해당 물건을 취득하기 위하여 소요되는 일체의 비용으로서 사실상의 취득가격 
• 지방자치단체의 장은 특수관계인 간의 거래로 그 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산을 한 것으로 인정되는 경우(부당행위계산): 시가인정액을 취득 당시 가액으로 결정할 수 있다. 
  • 부당행위계산 유형: 시가인정액과 사실상 취득가격의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우

2) 사실상 취득가격 

• 물건을 취득하기 위해 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 간접비용의 합계액을 말한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
• 사실상 취득가격에 포함되는 경우 
  • 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용 (다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외)
  • 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
  • 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비 및 수수료 
  • 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 
  • 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손 
  • 할부 또는 연부계약에 따른 이자상당액 및 연체료 (다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외)
  • 공인중개사에게 지급한 중개보수 (다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외)
  • 붙박이 가구, 가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비/시설 등의 설치비용
  • 정원 또는 부속시설물 등을 조성/설치하는 비용
• 사실상 취득가격에 포함하지 않는 경우
  • 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련된 부대비용
  • 법률에 따라 전기/가스/열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용 
  • 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
  • 부가가치세

구분	개인	법인
건설자금 이자	X	O
의무적으로 부담하는 비용	O	O
취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비 및 수수료	O	O
할부이자, 연체료	X	O
공인중개사에게 지급한 중개보수	X	O
취득대금 외에 당사자가 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액	O	O
주택채권 매각차손	O	O
광고선전비	X	X
전기/가스 등의 시설물 이용에 따라 지급하는 분담금	X	X
취득물건과는 별개로 지급되는 비용	X	X
부가가치세(간접세)	X	X
할인액	X	X

 

 

3. 무상취득의 과세표준

• 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령이 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액)
• 상속에 따른 무상취득의 경우: 시가표준액
• 취득물건에 대한 시가표준액이 1억원 이하인 부동산 등을 증여취득하는 경우: 시가인정액과 시가표준액 중에서 납세자가 정한느 가액
• 그 외의 경우: 시가인정액으로 하되, 시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 시가표준액
• 부담부증여 
  • 채무액에 상당하는 부분: 유상승계취득에서의 과세표준
  • 취득물건의 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액: 무상취득에서의 과셰표준 

 

4. 원시취득의 과세표준 

• 사실상의 취득가액
• 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하여 취득하는 경우로서 사실상 취득가액을 확인할 수 없는 경우: 시가표준액 

 

5. 유상승계취득, 무상취득, 원시취득의 경우 과세표준에 대한 특례

• 대물변제: 대물변제액(대물변제액 외에 추가로 지급한 금액이 있는 경우에는 그 금액을 포함) 과 시가인정액 중 높은 금액
• 교환: 이전받는 부동산등의 시가인정액과 이전하는 부동산등의 시가인정액 중 높은 금액
• 양도담보: 양도담보에 따른 체무액(체무액 외에 추가로 지급한 금액이 있는 경우에는 그 금액을 포함) 과 시가인정액 중 높은 금액

 

6. 취득으로 보는 경우에 대한 과세표준 

• 토지의 지목을 사실상 변경한 경우: 그 변경으로 증가한 가액에 해당하는 사실상 취득가격
  • 법인이 아닌 자가 변경하여 사실상 취득가격을 확인할 수 없는 경우: 지목변경 이후의 토지에 대한 시가표준액 - 지목변경 전의 토지에 대한 시가표준액
• 건축물을 개수하는 경우: 사실상 취득가격
  • 법인이 아닌 자가 개수하여 사실상 취득가격을 확인할 수 없는 경우: 시가표준액

 

2. 자산별 시가표준액

1. 토지

• 개별공시지가 
• 취득일 현재 연도에 적용할 개별공시지가가 결정/공시되지 않은 경우: 직전 연도에 적용되던 개별공시지가 
• 개별공시지가가 공시되지 않은 경우: 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액 

2. 주택

• 개별주택가격 또는 공동주택가격
• 취득일 현재 해당 연도에 적용할 개별주택가격 또는 공동주택가격이 결정/공시되지 않은 경우: 직전 연도에 적용되던 개별주택가격 또는 공동주택가격
• 개별주택가격이 공시되지 않은 경우: 국토교통부장관이 제공한 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액
• 공동주택가격이 공시되지 않은 경우: 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 특별자치시장/특별자치도지사/시장/군수 또는 구청장이 산정한 가액

 

3. 세율

1. 표준세율 

1) 부동산 취득의 세율 

• 100분의 50 범위에서 가감 가능
• 같은 취득물건에 대하여 둘 이상의 세율이 해당되는 경우에는 그 중 높은 세율을 적용
• 유상승계취득, 무상승계취득으로 취득한 부동산이 공유물일 경우에는 그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율을 적용

2) 상속으로 인한 취득

• 농지: 1천분의 23 (2.3%)
• 농지 외의 것: 1천분의 28 (2.8%)

3) 증여로 인한 취득

• 일반적인 경우: 1천분의 35 (3.5%)
• 비영리사업자의 취득: 1천분의 28 (2.8%)

4) 원시취득

• 일반적인 경우: 1천분의 28 (2.8%)
• 건축(신축과 재축 제외) 또는 개수로 인하여 건축물 면적이 증가할 경우에는 그 증가된 부분에 대하여 원시취득으로 보아 세율을 적용

5) 합유물 및 총유물 분할로 인한 취득

• 1천분의 23 (2.3%)

6) 공유물의 분할

• 1천분의 23 (2.3%)

7) 유상승계취득 

• 농지: 1천분의 30 (3.0%)
• 농지 외의 것: 1천분의 40 (4.0%)
• 법인이 합병 또는 분할에 따라 부동산을 취득하는 경우 유상승계취득의 세율을 적용 

8) 유상거래를 원인으로 주택을 취득하는 경우 

• 유상취득 주택의 세율
  • 취득 당시가액 6억원 이하: 1천분의 10 (1.0%)
  • 취득 당시가액 6억원 초과 9억원 이하: (취득 당시 가액 * 2/3억원 - 3) * 1/100 소수점 이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 반올림
  • 취득 당시가액 9억원 초과: 1천분의 30 (3.0%)
• 주택을 신축 또는 증축한 이후 해당 주거용 건축물의 소유자가 해당 주택의 부속토지를 취득하는 경우: 주택의 유상취득 세율 적용 X

구분				세율
유상승계취득	농지	논, 밭, 과수원, 목장용지		3%
	농지 이외	주택 이외		4%
		주택	6억원 이하	1%
			6억원 초과 9억원 이하
			9억원 초과	3%
무상승계취득	상속	농지(논, 밭, 과수원, 목장용지)		2.3%
		농지 이외		2.8%
	증여	개인(일반적)		3.5%
		비영리사업자		2.8%
원시취득	일반적인 경우			2.8%
공유, 합유, 총유물의 분할				2.3%

 

 

3. 특례세율 

구분		취득	등기
환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우		X	O
상속취득	1가구 1주택	X	O
	감면대상 농지	X	O
공유물의 분할로 인한 취득		X	O
건축물 이전	가액증가	O	O
	가액증가 없음	X	O
재산분할로 인한 취득		X	O
벌채하여 원목을 생산하기 위한 입목의 취득		X	O
건축물 개수	가액증가	O	X
	면적증가	O	O
종류변경으로 가액 증가		O	X
토지 지목변경으로 가액 증가		O	X
과점주주의 간주취득		O	X
외국인 소유의 취득세 과세대상 물건 수입		O	X
지적공부상 지목이 묘지인 토지의 취득		O	X
임시사용 건축물	1년 이하	X	X
	1년 초과	O	X

 

 

4. 중과세 

1. 중과세 취지 

• 지나친 낭비와 사치풍조를 억제하고 검소한 생활기풍을 진작시키기 위해 골프장, 고급오락장, 고급선박, 고급주택을 취득할 경우에는 표준세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용
• 고급승용차, 법인의 비업무용 토지에 대하여는 사치성재산으로 보지 않기 때문에 표준세율을 적용

 

2. 사치성재산의 범위

1) 골프장 

• 회원제 골프장용 부동산 중 구분등록의 대상이 되는 토지와 건축물 및 그 토지 상의 입목 
• 일반골프장, 간이골프장, 골프연습장을 취득하는 경우는 표준세율을 적용 

2) 고급선박 

구분		중과세 여부
비업무용 자가용  선박으로서 시가표준액 3억원 이하		X
비업무용 자가용  선박으로서 시가표준액 3억원 초과	실험, 실습 용도에 사용	X
	실험, 실습 용도 이외에 사용	O

 

3) 고급오락장 

• 도박장, 유흥주점영업장, 특수목욕장, 그 밖에 이와 유사한 용도에 사용되는 건축물과 그 부속토지
• 고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명백하지 않은 경우: 그 건축물의 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속된 토지로 본다. 

4) 고급주택 

구분			주택 가액
단독주택	건물	1구의 건물의 연면적(주차장 면적 제외)이 331m2 초과	시가표준액 9억원 초과
	대지	1구의 건물의 대지면적이 662m2 초과	시가표준액 9억원 초과
	시설	1구의 건축물에 엘리베이터(200kg 이하 제외)가 설치	시가표준액 9억원 초과
		1구의 건축물에 에스컬레이터 또는 67m2 이상의 수영장 설치	-
공동주택	1구의 공동주택 연면적이 245m2를 초과하는 주거용 공동주택과 그 부속토지		시가표준액 9억원 초과

 

 

3. 중과세율 적용방법

• 5년 이내에 사치성재산이 된 경우: 중과세율 적용
• 고급주택, 골프장 또는 고급오락장용 건축물을 증축/개축 또는 개수한 경우: 증가되는 건축물의 가액에 대하여 중과세율 적용
• 일반건축물을 증축/개축 또는 개수하여 고급주택 또는 고급오락장이 된 경우: 증가되는 건축물의 가액에 대하여 중과세율 적용

 

4. 과밀억제건역에 대한 중과세 

• 표준세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율을 적용
  • 과밀억제권역에서 대통령령으로 정하는 본점이나 주사무소의 사업용으로 신축하거나 증축하는 건축물과 그 부속토지를 취득하는 경우
  • 과밀억제권역에서 공장을 신설하거나 증설하기 위하여 사업용 과세물건을 취득하는 경우 

 

5. 법인, 다주택자 취득세 세율

구분		취득세 세율
		조정대상지역	조정대상지역 이외
법인		표준세율 + 중과기준세율의 4배
개인	1주택	주택가격에 따라 1~3%
	2주택	표준세율 + 중과기준세율의 2배	주택가격에 따라 1~3%
	3주택	표준세율 + 중과기준세율의 4배	표준세율 + 중과기준세율의 2배
	4주택	표준세율 + 중과기준세율의 4배	표준세율 + 중과기준세율의 4배

 

 

6. 증여 취득세 세율 

• 조정대상지역에 있는 주택으로서 공시가격 3억원 이상의 주택을 무상(증여)취득: 표준세율(1천분의 40) + 중과세기준세율의 4배
  • 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우는 제외 

 

5. 세대의 판단기준 

• 1세대
  • 주민등록표에 기재되어 있는 가족(동거인은 제외)으로 구성된 세대 
  • 주택을 취득하는 사람의 배우자(사실혼 제외)
  • 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 부모
• 각각 별도의 세대 
  • 30세 미만의 자녀로서 12개월 동안 발생한 소득이 기준중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 이상이고, 소유하고 있는 주택을 관리/유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우 (미성년자인 경우는 제외)
  • 취득일 현재 65세 이상의 직계존속
  • 취학 또는 근무상의 형편 등으로 세대전원이 90일 이상 출국하는 경우 
  • 주택취득일로부터 60일 이내에 세대를 분리하기 위하여 그 취득한 주택으로 주소지를 이전하는 경우 
• 주택 수의 산정방법
  • 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔(주택으로 재산세가 부과되는 경우에 한정)의 수
  • 조합원입주권 또는 주택분양권: 취득일
  • 분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우: 분양계약일
  • 주택 등을 동시에 2개 이상 취득하는 경우: 납세의무자가 정하는 바에 따라 순차적으로 취득하는 것으로 본다.
  • 1세대 내에서 1개의 주택 등을 세대원이 공동으로 소유하는 경우: 1개로 본다.