[중개사법] 경매

 

 

1. 법원 경매

1. 법원 경매절차

1. 경매신청
2. 경매개시결정등기 및  송달: 둘 중 먼저된 시점에서 압류의 효력 발생
3. 매각준비
4. 매각기일
5. 1주 이내 매각결정기일: 허가/불허가 결정
6. 1주 이내 즉시항고가능, 항고가 없으면 매각은 확정되며, 1월의 기한 내에 대금완납: 소유권취득
7. 소유권이전등기 및 명도

2. 중요사항

• 입찰보증금은 최저매각가격의 10%를 제공해야 한다.
• 매각허가 결정에 대한 즉시 항고시 항고공탁금은 매각대금의 10%를 공탁해야 한다. 
• 매각방법은 기일입찰(1기일 2입찰제 가능), 기간입찰, 호가경매 3가지 중에 법원에서 결정한다.
• 불허가결정사유: 농지취득자격증명원의 미납(농지) 및 입찰불가자의 낙찰 등 (농지취득자격증명은 매각결정기일까지 제출해야 허가결정을 받을 수 있다.)
• 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증금을 뺀 금액을 넘는 경우에만 할 수 있다.

3. 권리분석

• 말소기준권리 저당, 근저당, 아뷸, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기는 항상 소제된다. 기준권리끼리는 최선순위권리가 최종말소기준권리가 된다.
• 말소기준권리보다 후순위 권리는 소제되는 것이 원칙이며, 말소기준권리보다 선순위 권리는 매수인에게 인수되는 것이 원칙이다.
• 예외
  • 선순위 전세권이나 대항력 있는 임차인이 배당 요구하여 배당 참여한 경우에는 소제된다.
  • 말소기준보다 후순위더라도 경매개시결정등기 이전의 유치권은 낙찰자에게 순위 관계없이 인수된다. 분묘기지권과 법정지상권도 소제되지 않고 낙찰자에게 인수된다.

 

2. 경매대리업

1. 매수신청 대리업 등록

• 개인인 개업공인중개사와 법인인 개업공인중개사는 중개업과 경매매수신청대리업을 겸업할 수 있다. 
• 경매대리업을 겸업하기 위해서는 개업공인중개사는 중개사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원장에게 매수신청대리인으로 등록해야 한다.

2. 매수신청 대리업의 등록요건

• 개업공인중개사일 것: 부칙상의 개업공인중개사는 등록 불가하다.
• 경매에 대한 실무교육을 수료할 것
  • 법원행정처장이 지정하는 교육기관에서, 등록신청일 전 1년 이내에 실무교육을 수료해야 한다.
  • 경매 실무교육 시간은 32시간 이상 44시간 이하이다.
• 경매사고를 대비한 업무보증(보증보험, 공제, 공탁)을 설정할 것
  • 개인인 개업공인중개사: 2억원 이상
  • 법인인 개업공인중개사: 4억원 이상 (분사무소는 2억원 이상 추가로 설정)
• 등록의 결격사유가 없을 것 
  • 경매 입찰 방해죄 + 2년간은 결격
  • 등록취소 + 3년간은 결격 (중개업 폐업으로 인한 경매대리업 등록취소는 제외)
  • 업무정지 기간 중

3. 대리 업무범위

• 매수신청 보증의 제공 
• 매수신청 보증을 돌려줄 것을 신청하는 행위
• 차순위 매수신고
• 차순위 매수신고인의 지위를 포기하는 행위
• 공유자의 우선매수신고
• 임대주택법상의 임차인의 임대주택 우선매수신고
• 입찰표의 작성 및 제출

4. 대리행위

• 개업공인중개사는 매각장소에 직접출석해야 한다. 
• 개업공인중개사는 사건을 위임받은 때에는 사건카드를 작성/비치하고, 5년간 보존해야 한다.
• 개업공인중개사는 위임계약을 체결한 경우에는 확인설명사항을 서면(확인설명서)으로 작성하여 서명/날인한 후, 위임인에게 교부하고, 그 사본을 사건카드에 철하여 5년간 보존해야 한다.