[공시법] 부동산등기 총설

 

 

 

1. 등기의 의의

• 등기관이 등기부에 부동산의 표시와 권리관계를 기록하는 것 

 

2. 등기할 사항 

1. 등기할 사항인 물건

등기대상 O	등기대상 X
1. 도로법상 도로 2. 방조제 3. 농업용 고정식 온실 4. 건축물대장에 조적조 및 컨테이너구조 슬레이트 지붕 주택 5. 연면적이 100㎡ 이상인 개방형 축사 6. 유류저장탱크, 싸이로, 비각 7. 규약상 공용부분: 관리사무소 노인정 → 표제부	1. 교량, 터널, 축대, 담, 토굴 2. 방조제의 부속시설(배수갑문) 3. 견본주택(모델하우스), 비닐하우스, 가설건축물, 컨테이너 건물 4. 농지개량시설의 공작물(방수문) 5. 공유수면하의 토지 6. 주유소의 캐노피 7. 구조상 공용부분: 아파트의 복도, 계단

 

2. 등기할 사항인 권리

등기대상 O	등기대상 X
- 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권	- 점유권, 유치권, 동산질권, 분묘기지권, 특수지역권, 토지통행권

 

3. 법에 규정 

• 민법 제186조는 '부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 규정하고 있으므로, 등기해야 물권변동의 효력이 생긴다.
• 민법 제187조는 '상속, 공용징수, 판결, 경매, 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다'고 규정하고 있으므로, 등기는 처분요건으로서의 기능을 한다.

 

※ 물권변동
1. 상속: 피상속인 사망일
2. 공용징수: 수용의 개시일
3. 판결: 형성판결 확정
4. 경매: 매각대금 완납

 

 

3. 종국등기(본등기)의 효력 

1. 물권변동의 효력

• 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 물권변동의 효력이 발생한다.

2. 대항력

• 환매권, 임차권, 신탁의 등기, 임의적 기록은 등기하면 제3자에 대하여 대항할 수 있다.

3. 순위확정의 효력

• 주등기: 등기의 순서는 등기기록 중 같은 구에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기 상호간에는 접수번호에 따른다.
• 부기등기: 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따른다. 다만, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호간의 순위는 그 등기 순위에 따른다.
• 말소회복등기: 말소회복등기의 순위는 종전순위에 의한다.
• 본등기: 가등기에서 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기 순위에 의한다.

4. 추정력: 어떠한 등기가 있으면 그에 대응하는 실체적 권리관계에 존재하는 것으로 추정되는 효력

추정력 O	추정력 X
- 권리의 등기(갑구, 을구)	- 표제부의 등기
- 종국등기	- 가등기
- 등기원인 - 피담보채권 - 권리변동의 당사자 사이 - 전소유자	- 사자, 허무인
- 등기의 추정력	- 점유의 추정력

 

5. 후등기저지력

• 등기가 존재하고 있는 이상 현재의 등기가 말소되지 않으면 이와 양립할 수 없다는 것

6. 점유적 효력

• 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온/공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때는 소유권을 취득한다. 

 

4. 실체적 유효요건의 완화

1. 중간생략등기

• 최종양수인(内)이 중간자(乙)로부터 소유권잉전등기청구권을 양도받았다고 하더라도 최초양도인(甲)이 그 양도에 동의하지 않는다면, 최종양수인(内)은 최초양도인(甲)에게 소유권이전등기 절차이행을 청구할 수 없다.
• 중간생략등기가 이뤄졌다면 합의가 없어도 유효하다.
• 토지거래허가구역에서의 중간생략등기는 무효이다.

2. 모두생략등기

• 미등기 부동산에 관하여 최초의 소유자(甲) 명의로 보존등기를 하지 않고, 양수인(乙) 명의로 보존등기를 하는 것
• 모두생략등기는 실체관계와 일치하면 유효이다.

3. 실제와 다른 등기원인에 의한 등기

• 증여에 의한 소유권이전등기를 매매로 소유권이전등기를 한 경우는 유효이다.

4. 무효등기의 유용

• 처음에는 유효했던 등기가 후에 실체관계를 잃게 되어 무효로 되었으나, 나중에 실체관계를 갖춘 경우에는 그 등기를 무효등기의 유용이라 한다.
• 무효등기의 유용은 이해관계인이 없을 때만 인정한다.
• 무효등기의 유용은 권리의 등기에는 인정하나, 표제부에는 인정하지 않는다.
• 멸실(표제부)된 건물의 등기부를 멸실한 후에 신축한 건물의 보존등기로 유용할 수 없다.